¿Es el sector inmobiliario chino el próximo Cisne Negro?
¿Es el sector inmobiliario chino el próximo Cisne Negro?
La explicación que estabas buscando.
¡HOLA! Soy Diego Puertas, un joven muy curioso, estudiante, emprendedor, inversor y quizás también un poco “cuñao”, no lo niego…🙃
Cisne Negro: Evento aleatorio que tiene profundas consecuencias para el individuo e incluso la sociedad en general. - Taleb
¿Es el Sector Inmobiliario chino el próximo Cisne Negro?
Pues la verdad, no lo se…Realmente, ya existen numerosos analistas que han hablado sobre el tema, por lo que quizás debamos considerarlo un Cisne Gris; sin embargo, el mismo Taleb, también comenta en su libro que cuánta más información manejemos, más improbable será que seamos afectados por un Cisne Negro. Pero vamos, dudo mucho que algo de lo que hablo yo, pille de sorpresa a los grandes analistas.
En este artículo he tratado de recopilar información sobre el sector inmobiliario chino y sus riesgos, que tanto están dando que hablar.
(Todas las fuentes de donde he estriado la información están al final)
Un paso previo a esta lectura, pueden ser los anteriores artículos que hice sobre China:
Con la lectura de estos artículos obtendrás una primera visión sobre cómo es la sociedad china, cómo se ha enriquecido y las ambiciones que tiene a futuro. Dentro de lo poco que nos dejan saber sobre China, nos hacemos una ligera idea de cómo pueden estar las cosas allí.
China es un país que da mucho que hablar, es el país más exportador (la fábrica del mundo), y dicen que puede convertirse en el líder mundial, si logra mantener el ritmo de crecimiento de los últimos 30 años. Sin embargo, ahora se enfrenta a un importante problema, el Sector Inmobiliario.
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“El sector más importante del mundo”.
Empecemos por el principio, en otros artículos ya hemos hablado del gran desarrollo de la economía china, entre otras cosas por el desarrollo de la propiedad privada. El gran crecimiento económico de China también ha ido acompañado de un gran aumento del sector inmobiliario.
La rápida urbanización del país, el desarrollo financiero y el apetito de los inversores han creado un boom en este sector. Para evitar que este boom fuera a más, el ejecutivo del país inició una serie de medidas regulatorias. Sin embargo, algunas de las mayores promotoras empezaron a tener problemas de impagos debido al gran endeudamiento que tenían contraído. Quizás te suene el nombre “Evergrande”.
El Sector Inmobiliario chino no es denominado el más importante del mundo por ninguna tontería, en realidad ocupa casi una cuarta parte del PIB chino. El sector de la construcción tiene una importancia de un 7% del PIB, algo que entra dentro de lo normal. Si hablamos de otras economías mundiales, podemos ver como la española en los años previos a la crisis de 2009, ocupaba más del 10% del PIB (ya sabemos como acabó).
Si al sector de la construcción, que ocupa un 7% le añadimos la actividad de los servicios inmobiliarios, el peso del sector sería del 13% del PIB chino, algo normal, e incluso más bajo que otros países (España, EEUU y Japón 17%, Alemania 18% o Reino Unido 20%).
Sin embargo, si miramos su peso en la demanda final, analizando tanto su aportación directa a la producción de bienes y servicios como su efecto indirecto por la demanda adicional que genera la economía, a través de su vínculo con otros sectores de actividad. Al peso del sector de la construcción (7%), debemos añadir la demanda adicional que genera en otros sectores, como el de los servicios inmobiliarios (0,4%) o en actividades comerciales y metales básicos (2,0%), en actividades financieras (1,9%) o bienes de equipo (0,9%). En conjunto, el efecto arrastre del sector de la construcción llega a un 17,5%. En términos de demanda final, llegaríamos a una estimación de la importancia del sector inmobiliario de alrededor del 24% del PIB.
Podemos también comparar estas estimaciones, por ejemplo, con las de Rogoff, K. S. y Yiang, Y. (2020) «Peak China Housing», NBER Working Paper 27697. Donde los autores han estimado el peso del sector en un 30% en 2014. En ese mismo año, Francia y el Reino Unido comparten el segundo lugar, con el 20%. El máximo anterior se encuentra en España, en el año 2006, con un peso del inmobiliario de un 29% del PIB.
Otros analistas, como Goldman Sachs, apuntan a una “medida amplia” del sector inmobiliario chino de entre un 18% y un 30% del PIB. Se resalta que una medida más precisa se podría situar en torno al 23%, excluidas, por ejemplo, las infraestructuras, que representan un 7% del PIB. Por otro lado, la exclusión de la actividad de servicios inmobiliarios (no incluidos en su totalidad en la medida de demanda final) llevaría a una estimación cercana al 18% del PIB.
Pero bueno, suponiendo el dato del 24% y haciendo el mismo ejercicio en otras economías, vemos como en las emergentes, como Corea del Sur o Japón, se sitúan ambos en un 20%; en cambio, en economías avanzadas, el peso ronda el 18% del PIB.
En general, existen tres causas que han llevado a China a estar en la situación de riesgo en la que se encuentra: una población envejecida, la evolución hacia un mercado maduro y la deuda.
Causa nº 1: Una población envejecida.
Según analistas del gigante inmobiliario y de corretaje Beike, el mercado inmobiliario chino verá una caída de la demanda en los próximos 15 años.
Se espera que la demanda de viviendas, caiga un 2,5% anual entre 2021 y 2035, debido a al envejecimiento de la población.
La tasa de apoyo a la dependencia de la población china, que compara la población activa de 15 a 64 años con la suma de los menores de 15 y los ancianos, alcanzó su punto máximo en 2010. Cogiendo ejemplos como los de Japón o Corea, tres o cuatro años después de que alcanzaran un pico similar, la demanda disminuyó.
Pese que la tasa de apoyo a la dependencia de la población china tenderá a disminuir, Beike, espera que el valor de transacción, crezca ligeramente, un 1,8% de media hasta el año 2035.
Causa nº2: La evolución hacia un mercado maduro.
La disminución de la inversión en el sector de la construcción ya era esperada y buscada por el Gobierno chino, como parte de su visión de promover la “prosperidad compartida”. Esta reducción de la importancia del sector inmobiliario es parte del cambio de tono (y de velocidad) que esperábamos en el modelo de crecimiento chino; al final es ley de vida, todo lo que está en crecimiento, tiene que llegar el momento que entre en una fase madura y desaceleré.
A pesar de esta desaceleración, es importante subrayar que la inversión inmobiliaria en China deberá mantenerse un buen ritmo, teniendo en cuenta la tendencia de urbanización creciente y el rápido crecimiento de los ingresos per cápita de los ciudadanos (de ahí los datos de Beike comentados anteriormente).
Por tanto, el Ejecutivo chino intentará reducir gradualmente el peso del sector de la construcción en la economía y tratará de evitar un escenario de aterrizaje forzoso del sector inmobiliario.
Mientras que por otro lado, los servicios inmobiliarios podrán ir ganando más peso a medida que el mercado llegue a una fase más madura, lo que irá mano a mano del aumento del peso de los servicios con respecto a la agricultura o la industria en la economía.
Sin embargo, existen algunos riesgos de que este aterrizaje suave se vuelva algo más turbulento. Por ejemplo, un colapso desordenado de un gran promotor inmobiliario podría afectar la confianza en el mercado (por ejemplo Evergrande). Algo similar a lo ocurrido en 2014-2015, cuando la inversión residencial y los precios de la propiedad cayeron abruptamente en un corto periodo de tiempo.
Si solo tuviéramos en cuenta sus efectos directos, una caída de una magnitud similar a la de entonces, de un 20%, en la actividad del sector inmobiliario generaría una caída del PIB en torno al 5%. Si esta ralentización se observara exclusivamente en el sector de la construcción, con las infraestructuras excluidas, la caída asociada se acercaría al 3% del PIB.
Sin embargo, estas estimaciones ignoran los efectos del contagio financiero que podría producir una crisis inmobiliaria más descontrolada, ni tienen en cuenta medidas de política fiscal o monetaria para mitigar daños en la economía.
Causa nº 3 y principal: La deuda.
China, es un país endeudado hasta las trancas (sobre todo el sector privado). Este tal grado de apalancamiento hace muy vulnerable a la economía china.
Cualquier shock puede ser fatal.
Aunque hay que reconocer que hasta la fecha Pekín ha sabido lograr un equilibrio que parecía imposible, y que ha permitido al país seguir creciendo a un ritmo más que notable sin que nada estalle.
La deuda total de la economía china ascendía al 274% del PIB a finales de 2021.
Imagina que la inflación empieza a despertar en el 'gigante asiático' (está repuntando muy ligeramente) y el Banco de China se ve obligado a subir tipos. Este sería un escenario horrible para un país con tanta deuda de empresas que apenas pueden cubrir su coste en este momento.
Conscientes de los riesgos de una acumulación excesiva de deuda y de la necesidad de reequilibrar su modelo de crecimiento económico, en los últimos años las autoridades chinas se han esforzado en contener el endeudamiento corporativo. Por ello, a mediados de 2020, el Ejecutivo anunció una serie de estrictas reglas al acceso a crédito en el sector inmobiliario, un sector cuyo modelo de crecimiento se había basado históricamente en un fuerte grado de apalancamiento.
El riesgo de impago, de los promotores en situación financiera más débil puede llevar a un contagio entre promotores solventes e insolventes. Es decir, que existe el riesgo de que las condiciones de oferta de crédito y de demanda en el mercado inmobiliario se deterioren de tal manera (por la pérdida de confianza de consumidores y acreedores), que incluso promotores más solventes pierdan acceso al mercado de crédito mientras se enfrentan a una fuerte caída de la demanda de viviendas.
Este escenario es el que estaría cerca de comenzar. Los vientos en contra a los que se enfrenta la economía global y la propia China podrían estar acelerando el proceso. De modo que lo que se ha visto hasta la fecha en la vivienda podría ser solo el principio de algo mucho mayor. Charlene Chu, una de las analistas con más prestigio, asegura que el sufrimiento en el sector inmobiliario solo acaba de comenzar.
A raíz de la represión radical de Pekín contra el apalancamiento acumulado en el sector inmobiliario, Evergrande y otras promotoras han dejado de pagar una gran cantidad de bonos. Chu, hoy analista sénior de Autonomous Research, estima que "hay unas 30 empresas con pasivos totales de un billón de dólares que han incumplido de alguna forma con los pagos de su deuda".
Aunque cuando los bancos prestan dinero a los promotores tienen la garantía del colateral (en mayor parte son viviendas terminadas o en construcción), esto no sirve para evitar una crisis, puesto que ese colateral puede perder su valor rápidamente y generar un efecto bola de nieve en el sector.
El 15 de junio Chu dejaba estas frases:
"Es aquí donde las cosas podrían comenzar a ponerse mucho más feas".
"Estamos todavía al principio del proceso en lo que se refiere a incumplimientos (defults), puesto que las reestructuraciones generalmente tardan bastante tiempo en tomar forma".
“Realmente no hemos llegado al punto de decir, 'OK, bueno, ¿Qué va a pasar o qué podemos hacer realmente con ese edificio?".
Chu deja entender, por tanto, que cuando los bancos empiecen a ejecutar las garantías, se puede producir una avalancha de liquidaciones que arrastrarán al precio de la vivienda.
¿Por qué durante 2022 nos hemos olvidado del caso Evergrande?
El miedo a un derrumbe completo ha llevado a China a recular levemente.
A primeros de 2022, después de que las medidas regulatorias del año pasado contra los promotores inmobiliarios excesivamente apalancados desataran los temores de riesgo de contagio en el sistema financiero, el gobierno decidió dar un paso atrás y volverse más receptivo, flexibilizando los controles crediticios y reduciendo los requisitos de pago inicial para la compra de viviendas en algunas ciudades.
Esto ha tenido un impacto casi inmediato en el mercado, que parece haber recuperado la sed de crédito, al menos temporalmente, pero que no cambia la panorámica. Los prestamos a los hogares aumentaron en junio con intensidad, incluidos las hipotecas. El crédito pasó a los 848.200 millones de yuanes en junio, frente a los 288.800 millones de mayo.
El incremento del crédito a los hogares refleja la reciente relajación del mercado inmobiliario. Los bancos chinos concedieron 13,68 billones de yuanes en nuevos préstamos en los primeros seis meses de 2022, la cifra más alta para el primer semestre de la que se tiene registro, según datos del banco central.
¿Y si los chinos no pueden seguir pagando?
He aquí el problema que está causando tanto ruido las últimas semanas.
Esta última medida del ejecutivo chino lo único que hace es retrasar el necesario desapalancamiento y engordar el problema.
Pan para hoy y hambre para mañana.
El riesgo de contagio, se podría materializar pronto si los ciudadanos chinos empiezan a tener problemas para pagar sus hipotecas, una perspectiva que gana enteros con el aumento del desempleo chino (ha subido hasta el 5,9%).
Como ya se ha comentado arriba, el detonante puede ser la inflación, una subida de esta puede terminar forzando a China a subir los tipos de interés, lo que sería letal para una economía tan endeudada. Las familias dejarían de pagar sus hipotecas y de comprar vivienda, esto a su vez erosionaría los ingresos de la banca, de los promotores y las constructoras. Con esos ingredientes ya tenemos la crisis financiera perfecta.
Los analistas de Goldman Sachs coinciden y creen que los impagos seguirán aumentando. Hasta hoy, unas 30 empresas relacionadas con el inmobiliario de China han impagado, la mayor parte han incumplido sus bonos denominados en dólares estadounidenses o han diferido el pago con intercambios de bonos desde principios de este año, según un informe de los analistas Kenneth Ho y Chakki Ting.
Los analistas, elevan el pronóstico de incumplimiento de bonos basura de la propiedad China para el año fiscal 2022 al 31,6% (desde el 19,0% anterior).
¿Y si los chinos no quieren seguir pagando?
Ahora, tenemos un problema que nadie esperaba… Los compradores de viviendas están hartos de pagar la hipoteca de proyectos que están estancados, y se han organizado en redes sociales para dejar de pagar.
El sector inmobiliario, que como hemos visto, ocupa una cuarta parte de la economía china (segunda más grande del mundo) ha sufrido un duro golpe de confianza esta última semana, arrastrando a acciones bancarias y materias primas, como el hierro o el cobre.
Pese a que la relajación de medidas por parte del Gobierno venía “post-poniendo” el riesgo de impagos, las duras restricciones por la política “Cero-Covid” están haciendo que los compradores se harten y dejen de pagar los hipotecas de proyectos parados.
Este boicot por parte de los compradores puede llevar a una pérdida generalizada de la confianza, que pueda arrastrar a todo el sector. Debido a ello, las autoridades chinas celebraron reuniones de emergencia con los principales bancos esta semana para discutir la preocupación que existe de que más compradores se sumen a él. Según algunos insiders, algunos prestamistas se plantean volver a endurecer los requisitos para préstamos hipotecarios.
Los compradores de viviendas, han dejado de pagar hipotecas en al menos 100 proyectos, en más de 50 ciudades (fecha del miércoles). Este problema de este impago, se debe principalmente a la práctica generalizada de China, de vender las casas antes de construirlas, sumado a que últimamente, la confianza en que los proyectos se completarán se ha ido debilitando a medida que se intensifican los problemas del sector. Aproximadamente, los promotores entregaron alrededor del 60% de las viviendas que vendieron por anticipado entre 2013 y 2020.
Reflexión… ¿Será el próximo Cisne Negro?
Los precios de la vivienda en China, llevan cayendo 10 meses seguidos, lo que comenzó con el posible default de Evergrande hace unos meses se está convirtiendo en lo que puede ser una crisis financiera que afecte a los promotores del país, sus prestamistas y toda la clase media que está relacionada (de forma directa o indirecta) con el sector inmobiliario.
La vivienda china ha pasado de ser una apuesta segura en las últimas dos décadas, a ser un riesgo creciente, la caída de ventas en mayo fue de un 41,7% frente al año anterior, y la inversión cayó un 7,8%.
El viernes, también se presentaron datos del PIB, que mostraron que la economía de China creció al ritmo más lento desde que el país fue golpeado por primera vez por el brote de coronavirus. La expansión del 0,4% en el PIB en el último trimestre y los continuos cierres por la política “Cero-Covid” obligaron a los analistas a recortar el pronóstico de crecimiento para el año hasta el 3,3% (recordemos, que de media la economía china crecía al 7-8%).
En términos más generales, analistas como Chu ve pocas probabilidades de que se produzca una crisis financiera absoluta, en parte porque los bancos chinos están liquidando gran parte de esta deuda incobrable de forma muy silenciosa.
Pero dado que la deuda continúa expandiéndose en toda la economía, el sector inmobiliario puede ser uno de los problemas estructurales que más pese en el crecimiento chino.
Por lo tanto, parece que China está entrando en los que parece ser una fase de maduración de la economía china, donde le crecimiento será más bajo. Siempre y cuando el problema inmobiliario no vaya a más.
Fuentes de información.
CaixaBank - Economista - CNBC - Bloomberg Linea - CNBC - Forbes - Bloomberg
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